01 蓝谷楼市的沦落
在蓝谷的核心位置，有两个非常形象的人工岛：龙凤岛。
大约在2010年前后，龙凤岛上规划要建设博览中心、超五星级酒店、游艇俱乐部、高档度假村等。
以这个位置，以这个形状，如果能够顺利发展起来，当不会输于西海岸新区的星光岛。
可惜10多年过去了，龙凤岛经过恒大、融创等多个开发商的“推动”，最终还是烂尾至今。
龙凤岛的现状，就是蓝谷楼市的冰山一角。
曾经蓝谷新房价格最高逼近2万，现在二手房都可以四五千成交。
每一个去过蓝谷的朋友都会说，这地方真“地广人稀”、“鸟不拉屎”；每一个坐过地铁11号线的乘客都会说，这是大爷大妈的赶集专列；每一个在蓝谷买房的朋友都会说，后悔啊！
仔细想想，蓝谷除了山东大学，除了房子，好像也没有别的拿得出手的了。
蓝谷的这种状况，已经有点“鬼城”的意思了。说到这里，我们不禁要想，蓝谷为什么会沦落成这样？
02 地理孤岛
蓝谷楼市的沦落，与其地理孤岛的位置密不可分。
蓝谷的周边充分展示了青岛的丘陵地形，周边虽然没有大的山脉，但也毫无平坦可言。
蓝谷与青岛市区之间是广袤的崂山山脉，40公里的距离，只有山间的一条滨海公路连通，可谓是“一夫当关万夫莫开”。
这么长的距离，注定蓝谷接受不到青岛市区的辐射，成不了青岛市区的“睡城”。
作为一个新区，蓝谷与即墨城区的距离也在20公里，中间都是丘陵；另一方面由于即墨城区的经济体量和人口数量，蓝谷与即墨谁也依靠不了谁。
蓝谷往北，是莱阳、海阳的偏远乡村，那边的楼盘还要打着蓝谷的旗号才能卖房，不可能给蓝谷带来什么利好。
因此，在地理上蓝谷就是一个“孤岛”。
青岛市区和即墨城区的人、钱都很难到这里，蓝谷自己又发展不起来；所以原来仅靠概念抬起来的楼市，就像是无水之源、无根之萍，沦落是必然的。
03 政策撤力
蓝谷楼市是怎么炒起来的，就会怎么沦落下去。
2011年1月，国家批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。山东半岛蓝色经济区的龙头在青岛，青岛蓝色经济的龙头在蓝色硅谷。
2012年1月31日，青岛市成立青岛蓝色硅谷核心区管理委员会；2012年2月17日，青岛市政府发布了《青岛蓝色硅谷发展规划》。自此青岛蓝色硅谷核心区步入了发展快车道。
那时候，青岛的城市规划还是“三湾三城”，其中一“湾”就是鳌山湾。
那时候，是蓝谷的高光时刻，甚至于可以和西海岸新区比一比。
那时候，青岛人、山东人甚至于外省的人都来蓝谷买房，后来房价最高的时候都逼近2万了。
前面说过，蓝谷在地理上是一个“孤岛”，其发展主要靠政策支持。如果一直支持，把大部分的资源都放到蓝谷，那么蓝谷还是没问题的。
可青岛的新区太多了，西海岸新区、高新区、轨交区、上合示范区、自贸区、军民融合区、董家口经济区、即墨创智新区等等。尤其是后来的上合示范区、自贸区，完全把原来青岛对蓝谷的“宠爱”给分走了。
仅靠政策支撑起来的楼市，政策一旦撤力，其楼市就必然崩塌。
综上，蓝谷在地理上是“孤岛”，在政策上没有获得一以贯之的支持，结果就是人口、产业落地较少，自身造血能力较弱，房价也就没有了支撑。
这告诉我们买房者一个道理，对于这种位置太偏、仅靠概念的地方，还是要谨慎买房。尤其是在经济放缓、人口红利减弱的未来，新区能够发展起来的机会更加小了。